К сожалению, в жизни происходит так, что далеко не все люди могут позволить себе покупку собственной недвижимости. Тогда аренда жилья является необходимой мерой для обеспечения пресловутой крыши над головой.
Поиск подходящего жилья – это всегда непростая и очень ответственная задача для любого человека. А для иностранца такой выбор сложнее вдвойне, ведь подбор нужно осуществлять в чужой стране. А в придачу ко всему необходимо знать и учитывать множество нюансов, чтобы снять квартиру законно, безопасно и не за все деньги мира. Кроме того, для успешной легализации в РП в большинстве случаев нужно предоставить официальные документы, подтверждающие место проживания в Польше.
Поэтому люди, ищущие жилье в Польше, должны знать, какие виды аренды квартир в Польше являются наиболее выгодными, а также какие возможности в этом плане предусмотрены правилами найма и на что обратить внимание при принятии окончательного решения.
Что такое Умова найму мешкання?
Umowa najmu mieszkania является важным документом как для собственника жилья, так и для съемщика, так как именно на основании его положений в первую очередь будут решаться все споры.
Виды договоров аренды жилья в Польше
Умовы найма мешкания в Польше можно классифицировать как по сроку действия, так и по типу договора аренды. Очень часто эти два критерия переплетаются между собой. Поэтому можно встретить смешанные варианты, когда разные типы договора могут одновременно варьироваться по срокам их реализации.
Если взять за основу фактор длительности договора, то умовы найма бывают такие:
Договор на неопределенный срок
📄 Umowa najmu mieszkania na czas nieoznaczony/nieokreślony
Умова найму на час неокреслений в принципе может действовать бессрочно, если только одна из сторон (либо арендодатель, либо арендатор) не решит его расторгнуть.
Законодатель предусмотрел 3-месячный срок уведомления (wypowiedzenie), однако в договоре он может быть сокращен.
Таким образом, это достаточно нестабильный способ сдачи квартиры в аренду, потому что никто не может предсказать, когда другая сторона решит разорвать арендные отношения. Если арендатор расторгнет договор, может оказаться, что найти нового съемщика жилья будет не так просто, а это значит, что квартира какое-то время будет просто простаивать и не приносить доход.
Умова мешкання на определенное время
📄 Umowa najmu mieszkania na czas oznaczony/określony
Умова найму мешкания на час окреслений довольно часто используется и предусматривает, что в тексте документа будет четко прописана дата начала и окончания найма того или иного помещения.
Главное его преимущество состоит в том, что стороны точно знают, когда между ними завершатся арендные отношения. Благодаря этому собственник понимает, на какой доход он может реально рассчитывать в течение определенного периода, а арендатор уверен в своем месте проживания на протяжении конкретного промежутка времени.
Кроме того, в договоре заранее указывается размер арендной платы на весь период его действия. Такой тип договора аренды квартиры также нередко используется в туристический сезон.
Здесь важно учесть, что если арендатор решит расторгнуть договор, то wypowiedzenie не действует и арендную плату все равно нужно будет платить.
Для того чтобы арендатор мог законно разорвать договор, должно быть выполнено одно из двух условий. Речь идет:
- о наличии в помещении существенных недостатков, проявившихся после установления правоотношения, или
- о наступлении обстоятельств, угрожающих здоровью или жизни нанимателя либо его близких.
Традиционный наем
📄 Umowa najmu zwykłego/tradycyjnego
В течение многих лет наиболее часто используемым арендодателями договором является umowa najmu zwykłego/tradycyjnego. Такой договор довольно прост в оформлении и не требует письменного или нотариального подтверждения, в отличие от umowy najmu okazjonalnego. Договор традиционной аренды может быть заключен на любой срок, в отличие от оказиональной или институциональной аренды.
Важнейшие признаки обычного договора аренды:
| Стороны договора | Физическое или юридическое лицо |
|---|---|
| Срок договора | Определенный срок или бессрочно |
| Максимальная сумма залога | Не может превышать сумму ежемесячного платежа более чем в 12 раз |
| Принудительное выселение | Только при наличии социального жилья |
| Изменение размера арендной платы | Невозможно в одностороннем порядке до окончания срока действия договора |
Окказиональный наем
Найм окказиональный довольно популярен, однако имеет определенные требования:
- Такой договор может заключать только собственник помещения, являющийся физическим лицом и не осуществляющий деятельность в сфере аренды помещений.
- Окказиональный договор аренды не может быть заключен на срок более 10 лет.
Кроме того, простого письменного соглашения будет недостаточно. Нужно обязательно посетить нотариуса, ведь к договору должны быть представлены заверенные документы. В их числе заявление арендатора в форме нотариального акта, в котором предъявляется исполнительное взыскание (egzekucja) и зафиксирована обязанность арендатора освободить и сдать помещение, используемое по договору оказиональной аренды.
Наниматель также должен указать жилье, в котором он сможет проживать в случае исполнения требования по освобождению помещения. Кроме того, об оказиональном договоре аренды собственник жилья должен сообщить в налоговую инспекцию.
Такая умова найма квартиры может быть расторгнута арендодателем в случаях, предусмотренных Законом о защите прав нанимателей. Причиной может быть:
- использование помещения не по назначению;
- неуплата арендной платы за 3 платежных периода;
- сдача помещения или его части в субаренду;
- потеря арендатором возможности переехать в другое помещение.
Договор институциональной аренды
📄 Umowa najmu instytucjonalnego
Это договор найма жилого помещения, заключаемый физическим лицом, юридическим лицом или организацией (без статуса юридического лица), которое осуществляет предпринимательскую деятельность в сфере найма жилых помещений.
Умова институционального найма представляет собой форму разового соглашения, в котором юридические лица могут выступать в качестве арендаторов.
В случае подписания этого договора необходимо указать его продолжительность, но законодатель не указывает, какой именно должна быть длительность срока. Таким образом, такое соглашение теоретически может быть заключено и на несколько десятков лет, что на практике встречается довольно редко.
Основные особенности umowy najmu instytucjonalnego:
- Арендодателем может быть предприниматель, который использует помещение в рамках своей хозяйственной деятельности.
- Арендаторами могут выступать как физические, так и юридические лица. В этом случае допускается субаренда.
- Продолжительность ограничена, но законом не указан обязательный срок. Контракт может быть заключен хоть на 10, хоть на 100 лет.
- Возможно принудительное выселение без предоставления резервной квартиры в случае расторжения договора.
- Изменение цены аренды на условиях, изложенных в договоре.
Ниже для удобства приведена краткая сравнительная таблица о ключевых аспектах трех последних типов аренды:
| Вид аренды | Традиционная | Окказиональная | Институциональная |
|---|---|---|---|
| Кто может предлагать данный вид найма? | Любые собственники жилья | Частные лица | Только предприниматели |
| На какой период подписывается договор? | На определенный либо неопределенный период | Только на определенный период, до 10 лет | Только на определенный период |
| Какая максимальная величина кауции? | До 12-кратного размера чинша | До 6-кратного размера czynszu | |
| Имеет ли арендатор, которого выселяют, право на социальное или временное жилье? | Да (гарантия социального жилья для некоторых арендаторов) | У арендатора нет такого права. Арендатор дополнительно подписывает заявление (обязанность покинуть помещение), которое заверяется нотариально | |
| Может ли арендодатель повышать величину месячной аренды? | По закону не может | Величина czynszu может беспрепятственно увеличиваться на основании положений договора | |
| Когда в результате просрочки арендодатель может расторгнуть договор? | Задержка не менее 3-х месяцев и неуплата всей суммы задолженности в течение следующего месяца. Дополнительную дату оплаты (1 месяц) необходимо установить в письменной форме, а арендатор должен быть предупрежден о возможном расторжении договора. Срок уведомления составляет 1 месяц (вступает в силу в конце календарного месяца). | ||
| Другая информация | Самая широкая защита арендаторов | Необходимость указывать резервное жилье в случае выселения и отчитываться об аренде в налоговую инспекцию | Отсутствие необходимости указывать резервное жилье в случае выселения |
Договор о бесплатном предоставлении жилья
Предоставление квартиры в бесплатную аренду (użyczenie mieszkania) — это безвозмездная сдача недвижимости на определенный или неопределенный срок, обычно являющаяся результатом доброй воли ее владельца. Отсутствие платежа – главный фактор, отличающий этот вид аренды от других.
Umowa użyczenia mieszkania может быть заключена между любыми лицами, но обычно арендодателем является владелец квартиры.
Арендатор должен бережно относиться к имуществу и использовать его по назначению, оплачивать текущие расходы по обслуживанию, реагировать на неисправности и возвратить помещение в неповрежденном состоянии.
Важно отметить, что такой тип договора не дает квартиранту права предоставлять жилье третьим лицам в субаренду, если его положениями не предусмотрена такая возможность и хозяин не дает своего согласия.
Собственник должен передать имущество в таком состоянии, которое допускает совместное использование и не должен препятствовать доступу к помещениям общего пользования.
Если имущество используется вопреки условиям договора или арендатор причиняет ущерб жилью, хозяин имеет право расторгнуть договор.
Как составить договор аренды квартиры в Польше?
Вопросы оформления арендных отношений регулируются Гражданским кодексом (статьи 659-692), а также Законом о защите прав арендаторов. Однако вышеуказанные НПА (нормативно-правовые акты) не предусматривают особой формы, в которой должен заключаться договор, но в интересах сторон, умова найму мешкання должна быть оформлена в письменном виде.
В любом случае правильно составленный договор аренды квартиры защитит права арендодателя и арендатора, а также поможет избежать возможных сомнений и недомолвок между сторонами соглашения.
Составляется такой документ в двух экземплярах для каждой из сторон.
Договор аренды жилого помещения, как и любой другой, должен начинаться с заголовка с названием документа (в нашем случае — Umowa najmu lokalu mieszkalnego).
Еще одним необходимым элементом договора найма жилья является дата и место его заключения. Эту информацию можно разместить сразу после заголовка в следующей формулировке:
Zawarta dnia …… (dokładna data) w …… (nazwa miejscowości).
Затем нужно ввести точные данные обеих сторон, подписавших договор. Указанная информация должна полностью идентифицировать как арендатора, так и арендодателя. Здесь нужно ввести такие персональные данные собственника и арендатора:
- имя и фамилия;
- NIP/PESEL;
- серия и номер удостоверения личности.
Еще одним важным элементом, который обязательно должен быть включен в текст договора найма, является описание предмета аренды (opis przedmiotu najmu), т.е. данные об арендуемом имуществе.
Контракт должен содержать следующую информацию:
- полезная площадь квартиры/дома (в соответствии с записью в Домовой книге), общая по всем помещениям, т.е. кухни, спальни, холла, санузла и т.п., а также балконов, террас, подвала и чердака и подобных помещений, которые, согласно закону, не входят в полезную площадь помещений;
- адрес мешкания;
- правовой статус объекта;
- оборудование (бытовая техника) помещения.
Если к квартире принадлежит подвал или гараж, в договор аренды необходимо включить отдельное положение об использовании этого помещения, например:
Оригинал:
Zgodnie z wpisem do Księgi Wieczystej, piwnica ma charakter pomieszczenia przynależnego. Opłaty za korzystanie z niej doliczane będą do czynszu zgodnie z regulaminem rozliczania kosztów gospodarowania zasobami mieszkaniowymi oraz regulaminem ustalania opłat za użytkowanie lokali Spółdzielni Mieszkaniowej (tu nazwa SM).
Перевод:
Согласно записи в земельно-ипотечной книге, подвал является пристроенным помещением. К арендной плате будет прибавляться плата за его пользование в соответствии с Положением об урегулировании расходов по управлению жилищным фондом и Положением об определении платы за пользование помещениями жилищного кооператива (здесь наименование ЖК).
Также арендодатель может указать в договоре найма техническое состояние помещения – как выглядят стены, облицованы ли кухня и санузел плиткой, чем выложен пол в гостиной, какие окна и т.д., а также оборудование имущества — шкафы, диваны, бытовая техника, техника ТВ и т.д.
В свою очередь, арендатор должен обеспечить наличие в договоре недостатков имущества – тех, которые присутствовали на момент подписания договора аренды. Если он этого не сделает, он будет обязан удалить или профинансировать их. Единственным исключением являются установки и устройства, относящиеся к зданию (например, электрические, газовые или водопроводные и канализационные системы).
В умове также обязательно указываются:
- права и обязанности сторон договора (здесь также фиксируется отсутствие возможности передачи в субаренду третьим лицам, право на внесение изменений в конструкцию жилья);
- размер арендной платы и информация о составляющих czynszu, эксплуатационных расходах (кто покрывает расходы на потребление электроэнергии, утилизацию отходов и т. д.);
- срок действия договора;
- условия расторжения.
Кроме вышеперечисленных элементов договор может регулировать дополнительные вопросы, например, кауция или возможность ее увеличения. Хотя следует помнить, что стороны не всегда имеют права на полную свободу в этом отношении.
При желании договор аренды может также включать:
- сведения о дополнительных расходах, понесенных арендатором, и способе их оплаты;
- условия и сроки передачи текущих счетов, квитанций об оплате и входящей корреспонденции на имя арендодателя и т.д.
Положения умовы найму мешкания не могут противоречить Закону о правах арендаторов. В случае, если условия договора нарушают вышеуказанные положения, применяются положения действующего законодательства.
Оба экземпляра текста договора скрепляются подписями его сторон. Перед тем, как подписать договор, стоит внимательно ознакомьтесь с ним и заранее попросить арендодателя прислать шаблон умовы.
Часто задаваемые вопросы
Как показывает опыт, процесс поиска жилья может быть долгим и утомительным. Кроме того, отношения владельца жилья и квартиранта далеко не всегда строятся просто и гладко. Для того чтобы не возникло недопониманий и претензий, нужно тщательно и правильно составить договор об аренде, чтобы он в равной степени учитывал и защищал интересы всех сторон. Это поможет не только получить жилье, которое соответствует требованиям и приемлемым условиям, но и будет способствовать комфортному общению с арендодателем без ненужных недоразумений.
В Польше существует несколько типов договоров аренды квартир, которые различаются, прежде всего, правами сторон. У каждого из них есть как свои очевидные плюсы, так и существенные минусы. Поэтому нужно внимательно все обдумать, четко определить свои ожидания, чтобы выбрать наилучший из возможных вариантов.