На жаль, у житті відбувається так, що далеко не всі люди можуть дозволити собі купівлю власної нерухомості. Тоді оренда є необхідним заходом для забезпечення горезвісного даху над головою.
Пошук відповідного житла – це завжди непросте та дуже відповідальне завдання для будь-якої людини. А для іноземця такий вибір ще складніший, адже підбір потрібно здійснювати в чужій країні. А на додаток до всього необхідно знати та враховувати безліч нюансів, щоб винайняти квартиру законно, безпечно і не за всі гроші світу. Крім того, для успішної легалізації в РП здебільшого потрібно надати офіційні документи, що підтверджують місце проживання у Польщі.
Тому українці, які шукають житло у Польщі, повинні знати, які види оренди квартир у Польщі є найбільш вигідними, а також які можливості в цьому плані передбачені правилами найму та на що звернути увагу при ухваленні остаточного рішення.
Що таке Умова найму мешкання?
Umowa najmu mieszkania є важливим документом як для власника житла, так і для наймача, оскільки саме на підставі його положень насамперед вирішуватимуться всі суперечки.
Види договорів оренди житла у Польщі
Умови найму мешкання в Польщі можна класифікувати як за терміном дії, так і за типом договору оренди.
Дуже часто ці два критерії переплітаються між собою. Тому можна зустріти змішані варіанти, коли різні типи договору можуть одночасно змінюватись за термінами їх реалізації.
Якщо взяти за основу фактор тривалості договору, то умови найму бувають такі:
Договір на невизначений термін
📄 Umowa najmu mieszkania na czas nieoznaczony/nieokreślony
Умова найму на час неокреслений може діяти безстроково, якщо тільки одна зі сторін (або орендодавець, або орендар) не вирішить його розірвати.
Законодавець передбачив 3-місячний строк повідомлення (wypowiedzenie), однак у договорі він може бути скорочений.
Таким чином, це досить нестабільний спосіб здавання квартири в оренду, тому що ніхто не може передбачити, коли інша сторона вирішить розірвати орендні відносини. Якщо орендар розірве договір, може виявитися, що знайти нового наймача житла буде не так просто, а це означає, що квартира якийсь час простоюватиме і не приноситиме дохід.
Умова найму на певний час
📄 Umowa najmu mieszkania na czas oznaczony/określony
Умова найму мешкання на час окреслений досить часто використовується і передбачає, що в тексті документа буде чітко прописана дата початку та закінчення найму того чи іншого приміщення.
Головна його перевага полягає в тому, що сторони точно знають, коли між ними орендні відносини завершяться. Завдяки цьому власник розуміє на який дохід може реально розраховувати протягом певного періоду, а орендар впевнений у своєму місці проживання протягом конкретного проміжку часу.
З іншого боку, у договорі заздалегідь вказується розмір орендної плати на весь період його дії. Такий тип договору оренди квартири також часто використовується в туристичний сезон.
Тут важливо врахувати, якщо орендар вирішить розірвати договір, то wypowiedzenie не діє і орендну плату все одно потрібно буде платити.
Для того, щоб орендар міг законно розірвати договір, має бути виконана одна з двох умов. Мова йде про:
- наявність у приміщенні суттєвих недоліків, що проявилися після встановлення правовідносин, або
- настання обставин, що загрожують здоров’ю чи життю наймача чи його близьких.
Традиційний найм
📄 Umowa najmu zwykłego/tradycyjnego
Протягом багатьох років найчастіше використовуваним орендодавцями договором є umowa najmu zwykłego/tradycyjnego. Такий договір досить простий в оформленні і не вимагає письмового чи нотаріального підтвердження, на відміну від umowy najmu okazjonalnego. Договір традиційної оренди може бути укладений на будь-який термін, на відміну від оказіональної чи інституційної оренди.
Найважливіші ознаки звичайного договору оренди:
| Сторони договору | Фізична чи юридична особа |
|---|---|
| Термін дії договору | Певний термін чи безстроковий |
| Максимальна сума застави | Не може перевищувати суму щомісячного платежу більш ніж у 12 разів |
| Примусове виселення | Тільки за наявності соціального житла |
| Зміна розміру орендної плати | Неможливо в односторонньому порядку до закінчення терміну дії договору |
Оказіональне наймання
Найм оказіональний досить популярний, проте має певні вимоги:
- Оказіональний договір може укладати лише власник житла, який є фізичною особою та не провадить діяльність у сфері оренди приміщень.
- Договір оказіональної оренди може бути укладено терміном понад 10 років.
Крім того, простої письмової угоди буде недостатньо. Потрібно обов’язково відвідати нотаріуса, адже до договору мають бути подані засвідчені документи. У тому числі заяву орендаря у вигляді нотаріального акта, у якому пред’являється виконавче стягнення (egzekucja) і зафіксовано обов’язок орендаря звільнити і здати приміщення, використовуване за договором оказіональної оренди.
Наймач також має вказати житло, в якому він зможе проживати у разі виконання вимоги щодо звільнення приміщення. Крім того, про оказіональну умову найму власник житла має повідомити податкову інспекцію.
Така умова найму квартири може бути розірвана орендодавцем у випадках, передбачених Законом про захист прав наймачів. Причиною може бути:
- використання приміщення не за призначенням;
- несплата орендної плати за 3 платіжні періоди;
- здавання приміщення або його частини до суборенди;
- втрата орендарем можливості переїхати до іншого приміщення.
Договір інституційної оренди
📄 Umowa najmu instytucjonalnego
Це договір найму, що укладається фізичною особою, юридичною особою або організацією (без статусу юридичної особи), що здійснює підприємницьку діяльність у сфері найму житлових приміщень.
Умова інституційного найму є формою разової угоди, в якій юридичні особи можуть виступати як орендарі.
У разі підписання цього договору необхідно вказати його тривалість, але закон не вказує, якою має бути тривалість терміну. Таким чином, така угода теоретично може бути укладена і на кілька десятків років, що на практиці трапляється досить рідко.
Основні особливості umowy najmu instytucjonalnego:
- Орендодавцем може бути підприємець, який використовує приміщення у межах своєї господарської діяльності.
- Орендарями можуть виступати фізичні і юридичні особи.
- Допускається суборенда.
- Тривалість обмежена, але законом не вказано обов’язкового терміну. Договір може бути укладений хоч на 10, хоч на 100 років.
- Можливе примусове виселення без надання резервної квартири у разі розірвання договору.
- Зміна ціни оренди за умов, зазначених у договорі.
Нижче для зручності наведено коротку порівняльну таблицю про ключові аспекти трьох останніх типів оренди:
| Вид оренди | Традиційна | Оказіональна | Інституційна |
|---|---|---|---|
| Хто може пропонувати цей вид найму? | Будь-які власники житла | Приватні особи | Тільки підприємці |
| На який період підписується договір? | На певний чи невизначений | Лише на певний період, до 10 років | Лише на певний період |
| Яка максимальна величина кауції? | До 12-кратного розміру чиншу | До 6-кратного розміру czynszu | |
| Чи має орендар право на соціальне чи тимчасове житло при виселенні? | Так (гарантія соціального житла для деяких орендарів) | У орендаря немає такого права. Орендар додатково підписує заяву (обов’язок покинути приміщення), яка засвідчується нотаріально | |
| Чи може орендодавець збільшувати величину місячної оренди? | За законом не може | Величина czynszu може безперешкодно збільшуватись на підставі положень договору | |
| Коли через прострочення орендодавець може розірвати договір? | Затримка не менше 3-х місяців та несплата усієї суми заборгованості протягом наступного місяця. Додаткову дату оплати (1 місяць) необхідно встановити у письмовій формі, а орендар має бути попереджений про можливе розірвання договору. Строк повідомлення становить 1 місяць (набирає чинності наприкінці календарного місяця). | ||
| Інша інформація | Найбільший захист орендарів | Необхідність вказувати резервне житло у разі виселення та звітувати про оренду до податкової інспекції | Відсутність необхідності вказувати резервне житло у разі виселення |
Договір про безкоштовне надання житла
Надання квартири у безкоштовну оренду (użyczenie mieszkania) — це безоплатне здавання нерухомості на певний або невизначений термін, що зазвичай є результатом доброї волі її власника. Відсутність платежу – головний чинник, який вирізняє цей вид оренди з інших.
Umowa użyczenia mieszkania може бути укладена між будь-якими особами, але зазвичай орендодавцем є власник квартири.
Орендар повинен дбайливо ставитися до майна та використовувати його за призначенням, оплачувати поточні витрати на обслуговування, реагувати на несправності та повернути приміщення у неушкодженому стані.
Важливо відзначити, що такий тип договору не дає квартиранту права надавати житло третім особам у суборенду, якщо його положеннями не передбачено такої можливості і господар не дає своєї згоди.
Власник повинен передати майно у такому стані, що допускає спільне використання та не повинен перешкоджати доступу до приміщень загального користування.
Якщо майно використовується всупереч умовам договору або орендар завдає шкоди житлу, господар має право розірвати договір.
Як письмова, так і усна umowa użyczenia mieszkania має однакову юридичну силу. Однак на випадок виникнення розбіжностей варто все ж таки мати страховку у вигляді письмового документа.
Як укласти договір оренди квартири в Польщі?
Питання оформлення орендних відносин регулюються Цивільним кодексом (ст. 659-692), а також Законом про захист прав орендарів. Проте вищезазначені НПА (нормативно-правові акти) не передбачають особливої форми, в якій має укладатися договір, але на користь сторін, умова найму мешкання має бути оформлена письмово.
У будь-якому випадку правильно укладений договір оренди квартири захистить права орендодавця та орендаря, а також допоможе уникнути можливих сумнівів та недомовок між сторонами угоди.
Складається такий документ у двох примірниках для кожної із сторін.
Договір оренди житлового приміщення, як і будь-який інший, повинен починатися із заголовка з назвою документа (у нашому випадку – Umowa najmu lokalu mieszkalnego).
Ще одним необхідним елементом договору найму житла є дата та місце його укладання. Цю інформацію можна розмістити відразу після заголовка у наступному формулюванні:
Zawarta dnia …… (dokładna data) w …… (nazwa miejscowości).
Потім потрібно запровадити точні дані обох сторін, які підписали договір. Зазначена інформація має повністю ідентифікувати як орендаря, і орендодавця. Тут потрібно ввести такі персональні дані власника та орендаря:
- ім’я та прізвище;
- NIP / PESEL;
- серія та номер посвідчення особи.
Ще одним важливим елементом, який обов’язково має бути включений у текст договору найму, є опис предмета оренди (opis przedmiotu najmu), тобто дані про майно, що орендується.
Контракт повинен містити таку інформацію:
- корисна площа (відповідно до запису в Домовій книзі), загальна за всіма приміщеннями, тобто кухні, спальні, холу, санвузла тощо, а також балконів, терас, підвалу та горища та подібних приміщень, які, згідно із законом, не входять до корисної площі приміщень;
- адреса проживання;
- правовий статус об’єкта;
- обладнання (побутова техніка) приміщення.
Якщо до квартири входить підвал або гараж, до договору оренди необхідно включити окреме положення про використання цього приміщення, наприклад:
Оригінал:
Zgodnie z wpisem do Księgi Wieczystej, piwnica ma character pomieszczenia przynależnego. Opłaty za korzystanie z ni doliczane bedą do czynszu zgodnie z regulaminem rozliczania kosztów gospodarowania zasobami mieszkaniowymi raz regulaminem ustalania opłat za użytkowanie lokali Spółdzielni Mieszkaniow.
Переклад:
Згідно з записом у земельно-іпотечній книзі, підвал є прибудованим приміщенням. До орендної плати додаватиметься плата за його користування відповідно до Положення про врегулювання витрат з управління житловим фондом та Положення про визначення плати за користування приміщеннями житлового кооперативу (тут найменування ЖК).
Також орендодавець може вказати в договорі найму технічний стан приміщення – як виглядають стіни, чи облицьовані кухня та санвузол плиткою, чим викладена підлога у вітальні, якісь вікна тощо, а також обладнання майна – шафи, дивани, побутова техніка, техніка ТБ і т.п.
У свою чергу, орендар повинен забезпечити наявність у договорі недоліків майна – тих, які були присутніми на момент підписання договору оренди. Якщо цього не зробити, він буде зобов’язаний видалити або профінансувати їх. Єдиним винятком є установки та пристрої, що стосуються будівлі (наприклад, електричні, газові або водопровідні та каналізаційні системи).
В умові також обов’язково вказуються:
- права та обов’язки сторін договору (тут також фіксується відсутність можливості передачі в суборенду третім особам, право на внесення змін до конструкції житла);
- розмір орендної плати та інформація про складові czynszu, експлуатаційні витрати (хто покриває витрати на споживання електроенергії, утилізацію відходів тощо);
- термін дії договору;
- умови розірвання.
Крім перелічених вище елементів договір може регулювати додаткові питання, наприклад, кауція або можливість її збільшення. Хоча слід пам’ятати, що сторони не завжди мають права на повну свободу щодо цього.
За бажанням договір оренди може також включати:
- відомості про додаткові витрати, понесені орендарем, та спосіб їх оплати;
- умови та строки передачі поточних рахунків, квитанцій про оплату та вхідну кореспонденцію на ім’я орендодавця тощо.
Положення умови найму проживання не можуть суперечити Закону про права орендарів. У разі, якщо умови договору порушують вищезазначені положення, застосовуються положення чинного законодавства.
Обидва екземпляри тексту договору скріплюються підписами сторін. Перед тим, як підписати договір, варто уважно ознайомтеся з ним та заздалегідь попросити орендодавця надіслати шаблон умови.
Поширені запитання
Як показує досвід, процес пошуку житла може бути довгим та стомлюючим. Крім того, відносини власника житла та квартиранта далеко не завжди будуються просто. Для того, щоб не було непорозуміння та претензій, потрібно правильно скласти договір оренди, щоб він однаково враховував та захищав інтереси всіх сторін. Це допоможе не тільки отримати житло, яке відповідає вимогам та прийнятним умовам, а й буде сприяти комфортному спілкуванню з орендодавцем без непотрібних непорозумінь.
В Польщі існує кілька типів договорів оренди квартир, які відрізняються передусім правами сторін. У кожного з них є свої очевидні плюси, так і суттєві мінуси. Тому уважно все обмірковуйте, чітко визначайте свої очікування, щоб вибрати найкращий із можливих варіантів.