Институциональная аренда в Польше

Институциональная аренда достаточно популярна в странах ЕС. Однако в Польше на сегодняшний день такой тип умовы найму составляет всего 5%.

Последние тенденции на внутреннем рынке жилья свидетельствуют о том, что этот сегмент будет активно расширяться в ближайшее время. На развитие такого вида арендных отношений влияет ряд демографических и экономических факторов.

Не последнюю роль здесь играет значительный интерес инвестиционных фондов к рынку жилья. А, как известно, недостатка в инвесторах со всей Европы в Польше не наблюдается. Они массово скупают недвижимость, чтобы потом на ней заработать.

Более того, молодые люди в РП все чаще хотят динамично менять место жительства. Это один из важнейших факторов, дающих потенциал для развития институциональной аренды на внутреннем рынке.

Однако далеко не каждый человек может подписать такой контракт. Какие же условия должны быть соблюдены, чтобы это стало возможным? Каковы особенности подготовки и подписания такой умовы найму для арендодателя и нанимателя? Об этом мы и поговорим в статье.

Что такое институциональная аренда в Польше?

Институциональная аренда является одной из разновидностей договора найма жилого помещения, при которой арендатор может заключить договор аренды только с собственником жилья (предприниматель или компания), занимающимся бизнесом в сфере арендных отношений.

Каким законом регулируется?

Сдача недвижимости в институциональную аренду в Польше официально стала возможной в 2017 году благодаря положениям Ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Целью введения в юридический оборот понятия «najm instytucjonalny» было стремление унифицировать правила аренды помещений субъектами, профессионально осуществляющими наем жилья, а также упростить порядок выселения нанимателя после окончания срока договора.

Само же определение najmu instytucjonalnego зафиксировано в Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Согласно положениям статьи 19f, это договор аренды жилья, заключенный физическим лицом, юридическим лицом или организацией (не являющейся юрлицом) и одновременно ведущими предпринимательскую деятельность в сфере аренды помещений.

Кто может заключить договор институциональной аренды?

Институциональные договора имеют право заключать лишь предприниматели, чья сфера деятельности подразумевает сдачу квартир либо другой недвижимости в найм.

Такая форма аренды также не исключает возможности подписания умовы найма с лицом, которое не является собственником имущества. Однако на практике такие случаи достаточно редкие и как правило подписантом все же является владелец помещения.

Как заключить договор институциональной аренды?

Прежде всего отметим, что обязательным условием заключения договора является оформление умовы найму институциональной в письменном виде. Это требование также касается и всех изменений, которые в последствие вносятся в текст соглашения. Иначе в будущем они могут быть просто признаны недействительными.

Официального требования о том, что umowa обязательно должна быть оформлена в форме нотариального акта, нет. Такое соглашение может иметь форму обычного гражданско-правового договора. Однако визит к нотариусу все-таки понадобится, так как он должен будет заверить заявление (oświadczenie) арендатора, в котором он/она подчиняется требованию и обязуется освободить, а также сдать помещение по требованию арендодателя.

Кроме того, о факте подписания договора институциональной аренды собственнику жилья не нужно сообщать в налоговую инспекцию.

Договор найму институционального всегда подписывается на четко определенный срок, который вполне может превышать 10 лет. Здесь важно упомянуть, что по закону такой тип договора, заключенный на срок более 10 лет, не переходит автоматически в умову на неопределенный период (что произошло бы в случае umowy najmu zwykłego).

Нужно учитывать, что подписание umowy najmu instytucjonalnego связано с дополнительными расходами. Ведь необходимо будет оплатить нотариальное вознаграждение, размер которого рассчитывается в индивидуальном порядке. В ст. 19g Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego сказано, что плата за составление oświadczenia не должна превышать сумму более 1/10 от размера минимальной зарплаты. Поэтому этот показатель не постоянный и обновляется каждый год. В среднем услуги нотариуса обойдутся приблизительно в 300-400 злотых.

Что должен включать в себя договор?

В случае институциональной аренды крайне важно корректно заключить между сторонами договор, который бы соответствовал требованиям законодательства.

Прежде всего текст умовы должен содержать следующую информацию:

Предмет договора

Предметом договора институциональной аренды является само жилое помещение, которое сдается в найм.

Стороны договора

Как уже упоминалась, существуют некоторые ограничения по поводу того, кто же может быть подписантом umowy najmu instytucjonalnego. Выше мы указали условия, которые должен выполнить арендодатель, чтобы договор можно было отнести к категории умовы найму институционального. То есть осуществлять предпринимательскую деятельность в сфере аренды помещений. Такая хозяйственная деятельность на рынке аренды жилья должна подпадать под определение в ст.3 Ustawy z dnia 6 marca 2018 r. — Prawo przedsiębiorców:

Таким образом, аренда помещений, в том числе жилых, может являться экономической деятельностью, только если она отвечает вышеуказанным критериям.

Следовательно, в отличие от окказионального найма, арендодателем (wynajmujący) может быть профессиональный субъект, сдающий в аренду жилые помещения на коммерческой основе. Кроме того, арендодателем также может быть юридическое лицо (например, компания).

С другой стороны, только физическое лицо имеет право стать арендатором (najemca) в случае najmu instytucjonalnego.

Сроки действия

Umowa najmu instytucjonalnego заключается только на определенный период времени, поэтому в тексте договора должен быть четко указан срок, до которого он действует.

В отличие от umowy najmu okazjonalnego, который можно заключить максимум на 10 лет, институциональная аренда не вводит никаких временных ограничений в этом отношении. Поэтому умову найма можно заключить абсолютно на любой срок, согласованный сторонами договора.

Чинш и порядок повышения арендной платы

В дополнение к арендному платежу собственник недвижимости взимает только плату, независимую от владельца, если в договоре не указано иное.

Это означает, что стороны umowy najmu instytucjonalnego в принципе имеют законное право по-разному договориться о денежных сборах, которые будут взиматься в процессе арендных отношений. К примеру, можно даже предусмотреть, чтобы арендодатель взимал плату за подачу электроэнергии, газа, воды в помещение и сбор нечистот, отходов и стоков.

Кауция

Собственник помещения может потребовать от арендатора обеспечительный платеж при заключении договора в качестве финансовой гарантии на случай возникновения форс-мажора. Величина кауции не должна превышать 6-кратного размера месячной арендной платы, действующей на дату заключения договора. Залог подлежит возврату в течение одного месяца с момента выезда арендатора из квартиры.

В случае с институциональной арендой депозит может играть разные роли. Собственник помещения может вычесть из него сумму за:

• возмещение расходов на устранение ущерба, причиненного арендатором;
• компенсацию расходов на выселение съемщика недвижимости;
• покрытие стоимости просроченной арендной платы и/или другие платежи.

Приложения к договору институциональной аренды

Неотъемлемой частью umowy najmu instytucjonalnogo являются также дополнения к договору, в частности заявление арендатора в виде нотариального акта, где закреплено обязательство освободить и сдать помещение, используемое по договору институциональной аренды.

Такое oświadczenie съемщика недвижимости является исполнительным документом. Поэтому после того, как суд предоставит заявлению статус правоустанавливающего документа (klauzula wykonalności), судебный пристав может исполнить обязательство по освобождению и сдаче помещения без необходимости подачи иска о выселении в суд общей юрисдикции.

Все это сделано прежде всего с целью облегчить жизнь арендодателю, если, несмотря на расторжение договора найма, съемщик упорно не покидает помещение.

Порядок и условия расторжения договора

Договор институциональной аренды автоматически прекращает свое действие по истечении срока, на который он был заключен.

Он также может быть расторгнут по инициативе собственника из-за несоблюдения арендатором условий договора или при наличии обстоятельств, описанных в ст.11 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Таким образом, арендодатель может аннулировать договор не позднее, чем за один месяц, по истечении календарного месяца, если арендатор:

1. Несмотря на письменное предупреждение продолжает использовать недвижимость способом, который противоречит положениям договора или несовместим с его назначением.
2. Пренебрегает своими обязанностями, причиняет ущерб или уничтожает устройства, предназначенные для общего пользования жильцов, а также грубо или систематически нарушает порядок проживания в жилом доме, занимая другие помещения;
3. Имеет задолженность по уплате арендной платы (не менее 3 полных периодов оплаты), других платежей за пользование помещением или оплат, которые не зависят от собственника, но взимаются им, если арендатор не заключил договор непосредственно с поставщиком коммунальных услуг. И все это делается несмотря на предварительное письменное уведомление собственника о намерении расторгнуть договор аренды и установить дополнительный месячный срок для оплаты просроченной и текущей дебиторской задолженности.
4. Арендовал/сдал в субаренду/передал все помещение либо какую-то его часть в безвозмездное пользование без необходимого письменного согласия арендодателя.

Расторгнуть договор можно и по инициативе арендатора, но для этого необходимы определенные условия:

1. В Гражданском кодексе (ст. 664, 682, 691) сказано, если на момент передачи в найм недвижимость имела недостатки, препятствующие использованию ее согласно договору, или такие изъяны возникли позднее, но арендодатель (несмотря на уведомление) вовремя не устранил их или такие дефекты не могут быть исправлены вовсе, то арендатор имеет право расторгнуть умову без сроков уведомления.
2. Досрочно разорвать договор съемщик также может в том случае, когда недостатки арендованного помещения угрожают его собственному здоровью, а также безопасности его сожителей или нанятых лиц. При том сделать это можно даже если арендатор знал о недостатках на момент заключения контракта.
3. Кроме того, расторгнуть договор до окончания срока его действия можно в случае смерти арендатора. В такой ситуации умова найму автоматически переходит к супругу, детям или иным лицам на содержании съемщика жилья и наследник имеет право разорвать соглашение досрочно.

Процедура выселения при найме институциональном

Если срок действия договора истек, а арендатор не желает добровольно освобождать помещение, собственнику недвижимости остается вручить нанимателю письменное заявление-просьбу (żądanie opróżnienia lokalu) с собственной подписью об освобождении жилого помещения.

Такое прошение содержит:

• данные владельца и арендатора, к которым относится запрос;
• информацию о договоре найма жилого помещения и причине прекращения арендных отношений;
• указание срока (не менее 14 дней со дня вручения требования нанимателя), в течение которого наниматель и лица, проживающие с ним, обязаны покинуть занимаемое ими жилое помещение.

Если съемщик этого не делает, тогда арендодатель обращается в суд с заявлением (📄 wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu) и ходатайствует о соблюдении обязательств, зафиксированных в нотариальном акте, подписанном арендатором вместе с договором аренды.

К внеску арендодатель прилагает:

1. Ходатайство об освобождении жилья.
2. Подтверждение того, что прошение доставлено арендатору.
3. Акт или иной документ, свидетельствующее о праве собственности владельца на помещение.

После рассмотрения заявления судом собственник мешкания просто обращается непосредственно к судебному приставу. Таким образом, он обходит судебное разбирательство о выселении проблемного съемщика.

Отличие умовы институциональной от окказиональной

Институциональную аренду часто сравнивают с окказиональной. Ведь последний вид арендных отношений также призван защищать интересы собственника имущества.

Так в чем же тогда между ними принципиальная разница? Разберемся и сравним основные характеристики этих двух видов найма в формате таблицы:

Заключение

Проанализировав различные аспекты подписания umowy najmu instytucjonalnej, можно сделать вывод, что такой тип арендных отношений прежде всего выгоден собственнику недвижимости. Ведь условия институциональной аренды во многом являются гарантией соблюдения интересов арендодателя и защиты его интересов от недобросовестных съемщиков.

Это связано прежде всего с тем, что к тексту договора прилагается специальное заявление, согласно которому арендатор обязуется освободить и сдать помещение арендодателю после истечения срока или расторжения умовы найму.

Благодаря такой опции собственник имеет реальный законный инструмент для того, чтобы эффективно избавиться от проблемного арендатора досрочно в отличие от традиционного договора.