Что такое кауция в Польше и как ее вернуть?

Каждый приезжий в Польшe иностранец хоть раз сталкивался с необходимостью самостоятельно снять квартиру. При подписании договора аренды жилья потенциальный квартирант должен заплатить дополнительную плату — так называемый залог (kaucja). Это определенная сумма, которая по сути является денежной страховкой для арендодателя от возможных рисков и нанесения ущерба имуществу. Сколько же должен составлять такой депозит и что о нем нужно знать, чтобы избежать неприятностей? Об этом мы поговорим в нашей статье.

Что такое кауция и что покрывает?

Если в период эксплуатации жилья арендатор причинит помещению какой-либо ущерб, то арендодатель сможет покрыть издержки из залогового депозита.

Деньги в составе кауции позволяют обеспечить интересы собственника квартиры в основном в двух ситуациях:

1. Арендатор причиняет вред съемной квартире.
2. Арендатор не хочет выполнять условия договора.

Как правило, в случае надлежащего исполнения договора залог должен оставаться нетронутым.

Является ли кауция обязательной?

Kaucja – наиболее распространённый вид залога в случае аренды. Вопросы, связанные со сбором и возвратом кауции, регулируются Законом о защите прав арендаторов в статьях 6, 19а и 19f.

В этих положениях четко указано, что заключение договора аренды может (но не обязательно) быть связано с необходимостью внесения денежного залога. На практике почти каждый арендодатель требует внесения арендатором кауции при заключении договора найма жилого помещения. Причина для этого проста и ясна – залоговый депозит в случае повреждения помещения может быть использован для покрытия убытков.

Максимальный размер кауции

Максимальная сумма зависит от типа договора аренды и состояния жилья. Если квартира с новым ремонтом, то естественно владелец может захотеть более высокий залог. Стандарт для депозита эквивалентен арендной плате за один месяц (чинш).

В соответствии с Законом о защите прав арендаторов кауция не может превышать 12-кратного размера месячной арендной платы, действующей на дату заключения договора найма. Но это теория, потому что на практике редко человек, который должен заплатить, например, 2000 злотых за аренду, согласится внести залог в размере 24000 злотых на начальном этапе заключения договора.

Вместе с тем в случае оказионального договора аренды (umowy najmu okazjonalnego) и договора институциональной аренды (umowy najmu instytucjonalnego) кауция не должна превышать 6-кратного размера месячной ставки аренды за жилье.

Однако в ситуации, когда арендатор хочет продлить аренду, владелец имеет право увеличить как арендную плату (czynsz), так и кауцию (kaucju). В таком случае при определении залога будет учитываться новая, повышенная арендная ставка.

В рыночной практике бывает по-разному, но очень редко арендодатели выставляют максимальную ставку за аренду. Размер залога зависит от потенциального риска причинения ущерба со стороны арендатора или, например, въезжает ли арендатор в помещение с животными. Самые распространенные суммы залога составляют одну арендную плату.

Однако есть исключения из принципа свободы договора и предоставления кауции в договорах. Депозит не взимается вовсе в следующих случаях:

• в договоре аренды речь идет о замене помещения;
• договор касается найма социального жилья;
• договор заключен в связи с заменой жилого помещения, и наниматель добился возврата задатка без его индексации.

Когда вносится залог при аренде квартиры?

Сумма депозита, а также способ и дата его выплаты обычно определяются в тексте договора аренды. Оплата кауции может быть произведена при заключении договора наличными или в виде безналичного расчета в сроки, согласованные сторонами.

Следует позаботиться о том, чтобы внесение залога не было очень обременительным для арендатора – если он живет в Жешуве, а квартира сдается в Гданьске, стоит убедиться, что он перечислит средства в момент заключения договора или позже на номер банковского счета.

Как вернуть кауцию в Польше?

Срок возврата кауции в Польше четко определен в Законе о защите прав жильцов. В соответствии с этим положением депозит подлежит возврату в течение одного месяца после освобождения помещения или приобретения арендатором права собственности за вычетом дебиторской задолженности арендодателя за аренду помещения.

Это означает, что арендодатель должен вернуть залог арендатору в течение 30 дней после выезда из помещения, а не на протяжении месяца после окончания срока аренды. Этот период не продлевается, и владелец не может его самостоятельно увеличить.

Закон о защите прав жильцов также требует от собственника возврата скорректированного залога (zwaloryzowanej kaucji). Он рассчитывается на основе стоимости арендной платы, применимой на дату возврата. Важно, что сумма возвращаемого депозита не может быть ниже полученной суммы.

Однако вернуть 100% суммы депозита только в том случае, когда арендатор оставляет помещение в надлежащем виде, у него/нее нет просроченных платежей, а у арендодателя отсутствуют возражения и претензии по техническому состоянию помещения. Нужно учитывать, что в случае разрушений, повреждений или порчи имущества, владелец может отдать меньшую сумму залога или вовсе отказать в его возврате.

Также арендатор не сможет вернуть кауцию, если она/он покинул квартиру до окончания договора либо сдает квартиру в субаренду, не посоветовавшись с собственником.

Тем не менее залог не может быть удержан владельцем, если изменения являются результатом нормального использования или износа, потому что арендатор не несет ответственности за такой ущерб, и это не его вина.

Можно ли учесть кауцию в последней арендной плате?

Возврат залога является обязанностью собственника квартиры. Это можно сделать путем перевода на банковскую карту, наличными, по согласованию с арендатором. Последнее касается, например, перекраски комнаты в обмен на возврат всего залога. При условии, конечно, что собственник ранее доказал арендатору, что состояние квартиры за время аренды ухудшилось.

Арендодатель может не возвращать залог арендатору, если обе стороны согласны с тем, что эта сумма будет рассматриваться как czynsz за последний месяц аренды. Это возможно при условии, что арендатор возвращает квартиру в удовлетворительном состоянии, без порчи имущества.

Что делать, если арендодатель отказывается вернуть кауцию?

Чтобы не было проблем с возвратом залога, следует в первую очередь записать условия договора аренды квартиры на бумаге. Любые устные или телефонные договоренности означают, что арендатор находится в проигрышном положении, особенно когда он заплатил собственнику залог и не получил за него никакого покрытия.

Вторым условием является составление протокола сдачи-приемки квартиры в аренду, о котором мы поговорим ниже.

Однако, несмотря на все меры предосторожности, может попасться ненадежный арендодатель, который будет уклоняться от возврата причитающегося залога. Как действовать в этом случае?

Шаг 1. Составление требования о возврате кауции

Заявление о возврате залога (📄 wezwanie do zwrotu kaucji) должно быть подготовлено в письменной форме и содержать несколько важных деталей:

• запрашиваемая сумма;
• номер банковского счета, на который необходимо вернуть средства;
• срок возврата депозита (например, 10 дней);
• причина, по которой заявитель запрашивает возврат, — zwrot kaucji wpłaconej na podstawie umowy najmu mieszkania;
• предупреждение о дальнейших юридических действиях (ostrzeżenie o kolejnych krokach sądowych).

Такой документ может быть доставлен арендатором собственнику жилья лично, но лучше его отправить заказным письмом, чтобы иметь письменное подтверждение факта отправки корреспонденции.

Шаг 2. Возврат кауции через суд

Если полюбовно разрешить ситуацию о выплате кауции не получилось, а wezwanie оказалось неэффективным, тогда остается обратиться в суд. Сделать это можно как самостоятельно, так и с помощью адвоката.

Процедура подачи иска о выплате (📄 pozew o zapłatę) довольно проста и недорога. Судебный сбор колеблется в размере нескольких десятков злотых.

Такое рассмотрение в суде проходит по упрощенной процедуре. Для него характерны простые в заполнении формы, а для внесения данных не требуются сложные юридические знания. Такой иск (в письменной форме) должен содержать реквизиты обеих сторон договора, адрес съемной квартиры, срок аренды и запрашиваемую сумму к возврату. К исковому заявлению должны быть приложены копия договора найма квартиры и протокол сдачи-приемки квартиры в аренду.

Шаг 3. Альтернативные способы воздействия

Существует несколько дополнительных и весьма действенных приемов и методов, благодаря которым можно воздействовать на нерадивого арендодателя для взыскания кауции.

Во-первых, есть возможность подать жалобу в ужонд скарбовый. Как известно, далеко не все собственники жилья, сдающие недвижимость в аренду, щепетильны в вопросах оплаты налогов с такой деятельности. А это может грозить реальным штрафом и серьезными проблемами. Поэтому обращение в налоговые органы может стать убедительным аргументом в пользу мирного разрешения конфликтной ситуации.

Еще одним эффективным вариантом воздействия является жалоба в жилищный кооператив. Обычно объединения жильцов руководствуются определенными требованиями и правилами проживания. Поэтому количество жильцов в квартире немаловажный аспект. Достаточно часто, особенно при сдаче жилья иностранным гражданам, такие условия могут нарушаться арендодателем. Если об этом факте проинформировать уполномоченных представителей кооператива, то для собственников могут возникнуть весьма серьёзные неприятности. Поэтому упомянуть о возможности принять такие меры для решения проблемы со всеми вытекающими последствиями в разговоре с арендодателем вполне возможно.

Как обезопасить себя от потери кауции?

Прежде всего, нужно помнить о необходимости должного ухода за арендованным помещением, как если бы это была ваша собственная квартира. Однако этого не всегда достаточно. Для того чтобы объективно оценить состояние квартиры до и после начала действия договора аренды избежать претензий со стороны собственника в будущем стоит сразу составить протокол сдачи-приемки квартиры в аренду (📄 protokół zdawczo-odbiorczy).

В таком документе, который вполне может быть приложением к umowie najmu, владелец жилья вместе с нанимателем на основании осмотра помещения записывают все имеющиеся в квартире недостатки (usterki mieszkania).

Примеры дефектов квартиры в акте приема-передачи квартиры:

• стена — ранее сделанные дыры, дефекты штукатурки, отслоившиеся обои;
• пол — вздувшиеся панели после затопления, битая плитка, пятна на ковре или напольном покрытии;
• ванная комната — битая плитка, поломанная фурнитура, большие царапины на плитке;
• кухня — поврежденная бытовая техника, царапины на столешнице, сломанные двери, пожелтевшие стыки.

Еще один действенный способ – сделать фотодокументацию имущества до начала аренды. Благодаря этому у арендатора есть «подушка безопасности» на случай финансовых претензий со стороны арендодателя.

Аренда жилья – очень ответственное событие в жизни иностранца, приехавшего в Польшу. Кроме кропотливого поиска подходящей по цене, месту расположения и предпочтениям квартиры, не менее существенным аспектом является правильное оформление всех необходимых документов, чтобы сбалансировать интересы как собственника жилья, так и арендатора. Для этого важно изучить все правила, нюансы и подводные камни этого процесса, чтобы избежать недоразумений и минимизировать риски и дополнительные расходы за аренду жилья.