Що таке кауція в Польщі та як її повернути?

Кожен приїжджий до Польщі іноземець хоч раз стикався з необхідністю самостійно винайняти квартиру. При підписанні договору оренди житла потенційний квартирант має сплатити додаткову плату – так званий заставу (kaucja). Це певна сума, яка по суті є грошовою страховкою для орендодавця від можливих ризиків та заподіяння шкоди майну. Скільки ж має становити такий депозит і що про нього потрібно знати, щоб уникнути неприємностей? Про це ми поговоримо у нашій статті.

Що таке кауція та що покриває?

Якщо в період експлуатації житла орендар заподіє приміщенню будь-яких збитків, то орендодавець зможе покрити витрати із заставного депозиту.

Гроші у складі кауції дозволяють забезпечити інтереси власника квартири переважно у двох ситуаціях:

1. Орендар завдає шкоди орендованій квартирі.
2. Орендар не хоче виконувати умови договору.

Як правило, у разі належного виконання договору застава має залишатися недоторканою.

Чи є кауція обов’язковою?

Кауція – це найпоширеніший вид застави у разі оренди. Питання, пов’язані зі збором та поверненням кауції, регулюються Законом про захист прав орендарів у статтях 6, 19а та 19f.

У цих положеннях чітко зазначено, що укладання договору оренди може (але не обов’язково) бути пов’язаним із необхідністю внесення грошової застави.

Насправді майже кожен орендодавець вимагає внесення орендарем кауції під час укладання договору найму житлового приміщення. Причина для цього проста та ясна – заставний депозит у разі пошкодження приміщення може бути використаний для покриття збитків.

Максимальний розмір кауції

Максимальна сума залежить від типу договору оренди та стану житла. Якщо квартира з новим ремонтом, то власник може захотіти більшу заставу. Стандарт для депозиту еквівалентний орендній платі за один місяць (чинш).

Відповідно до Закону про захист прав орендарів, кауція не може перевищувати 12-кратного розміру місячної орендної плати, що діє на дату укладення договору найму. Але це теорія, тому що на практиці людина, яка має заплатити, наприклад, 2000 злотих за оренду, мало коли погодиться внести заставу у розмірі 24000 злотих на початковому етапі укладання договору.

Водночас у разі оказіонального договору оренди (umowy najmu okazjonalnego) та договору інституційної оренди (umowy najmu instytucjonalnego) кауція не повинна перевищувати 6-кратного розміру місячної ставки оренди за житло.

Однак у ситуації, коли орендар хоче продовжити оренду, власник має право збільшити як орендну плату (czynsz), так і кауцію (kaucju). У такому разі при визначенні застави враховуватиметься нова, підвищена орендна ставка.

У ринковій практиці буває по-різному, але вкрай рідко орендодавці виставляють максимальну ставку за оренду. Розмір застави залежить від потенційного ризику заподіяння шкоди з боку орендаря або, наприклад, чи орендар в’їжджає в приміщення з тваринами. Найпоширеніші суми застави становлять одну орендну плату.

Однак є винятки із принципу свободи договору та надання кауції у договорах. Депозит не стягується зовсім у таких випадках:

• у договорі оренди йдеться про заміну приміщення;
• договір стосується найму соціального житла;
• договір укладено у зв’язку із заміною житлового приміщення, і наймач домігся повернення завдатку без його індексації.

Коли вноситься застава під час оренди квартири?

Сума депозиту, а також спосіб та дата його виплати зазвичай визначаються у тексті договору оренди. Оплата кауції може бути здійснена під час укладання договору готівкою або у вигляді безготівкового розрахунку у строки, погоджені сторонами.

Слід подбати про те, щоб внесення застави не було дуже обтяжливим для орендаря – якщо він живе у Жешуві, а квартира здається у Гданську, варто переконатися, що він перерахує кошти у момент укладання договору чи пізніше на номер банківського рахунку.

Як повернути кауцію в Польщі?

Термін повернення кауції в Польщі чітко визначено у Законі про захист прав мешканців. Відповідно до цього положення депозит підлягає поверненню протягом одного місяця після звільнення приміщення або придбання орендарем права власності за вирахуванням дебіторської заборгованості орендодавця за оренду житла.

Це означає, що орендодавець повинен повернути заставу орендарю протягом 30 днів після виїзду з приміщення, а не протягом місяця після закінчення строку оренди. Цей період не продовжується і власник не може його самостійно збільшити.

Закон про захист прав мешканців також вимагає від власника повернення скоригованої застави (zwaloryzowanej kaucji). Він розраховується на основі вартості орендної плати, яка застосовується на дату повернення. Важливо, що сума депозиту, що повертається, не може бути нижчою від отриманої суми.

Однак повертається 100% суми депозиту тільки в тому випадку, коли орендар залишає приміщення у належному вигляді, у нього немає прострочених платежів, а у орендодавця відсутні претензії щодо технічного стану приміщення. Потрібно враховувати, що у разі руйнувань, пошкоджень чи псування майна, власник може віддати меншу суму застави або взагалі відмовити у його поверненні.

Також орендар не зможе повернути кауцію, якщо він залишив квартиру до закінчення договору або здає квартиру в суборенду, не порадившись з власником.

Проте заставу не може бути утримано власником, якщо зміни є результатом нормального використання чи зносу, тому що орендар не несе відповідальності за такі збитки, і це не його вина.

Чи можна врахувати кауцію в останній орендній платі?

Повернення застави є обов’язком власника квартири. Це можна зробити шляхом переказу на банківську картку, готівкою за узгодженням з орендарем. Останнє стосується, наприклад, перефарбування кімнати в обмін на повернення всієї застави. За умови, звичайно, що власник раніше довів орендарю, що стан квартири за час оренди погіршився.

Орендодавець може не повертати заставу орендарю, якщо обидві сторони згодні з тим, що ця сума розглядатиметься як czynsz за останній місяць оренди. Це можливо за умови, що орендар повертає квартиру в задовільному стані, без псування майна.

Що робити, якщо орендодавець відмовляється повернути кауцію?

Щоб не було проблем із поверненням застави, слід насамперед записати умови договору оренди квартири на папері. Будь-які усні чи телефонні домовленості означають, що орендар перебуває у програшному становищі, особливо коли він заплатив власнику заставу і не отримав ніякого покриття.

Другою умовою є складання протоколу здачі-приймання квартири в оренду, про який ми поговоримо нижче.

Однак, незважаючи на всі запобіжні заходи, може потрапити ненадійний орендодавець, який ухилятиметься від повернення належної застави. Як діяти у цьому випадку?

Крок 1. Упорядкування вимоги про повернення кауції

Заява про повернення застави (📄 wezwanie zwrotu kaucji) має бути підготовлено у письмовій формі та містити декілька важливих деталей:

• запитувана сума;
• номер банківського рахунку, на який необхідно повернути кошти;
• термін повернення депозиту (наприклад, 10 днів);
• причина, через яку заявник просить повернення, – zwrot kaucji wpłaconej na podstawie umowy najmu mieszkania;
• попередження про подальші юридичні дії (ostrzeżenie o kolejnych krokach sądowych).

Такий документ може бути доставлений орендарем власнику житла особисто, але краще його надіслати рекомендованим листом, щоб мати письмове підтвердження факту надсилання кореспонденції.

Крок 2. Повернення кауції через суд

Якщо полюбовно вирішити ситуацію про виплату кауції не вдалося, а wezwanie виявилося неефективним, тоді залишається звернутися до суду.Зробити це можна як самостійно, так і з допомогою адвоката.

Процедура подання позову про виплату (📄 pozew o zapłatę) досить проста і недорога. Судовий збір коливається у розмірі кількох десятків злотих.

Такий розгляд у суді відбувається за спрощеною процедурою. Їй характерні прості у заповненні форми, а на внесення даних не потрібні складні юридичні знання. Такий позов (у письмовій формі) повинен містити реквізити обох сторін договору, адресу орендованої квартири, термін оренди та суму, яку вимагають до повернення. До позовної заяви повинні бути додані копія договору найму квартири та протокол здачі-приймання квартири в оренду.

Крок 3. Альтернативні засоби впливу

Існує кілька додаткових і дуже дієвих прийомів, завдяки яким можна впливати на недбайливого орендодавця для стягнення кауції.

По-перше, є можливість подати скаргу в уженд скарбовий. Як відомо, далеко не всі власники житла, що здають нерухомість в оренду, педантичні у питаннях сплати податків з такої діяльності. А це може загрожувати реальним штрафом та серйозними проблемами. Тому звернення до податкових органів може стати переконливим аргументом на користь мирного вирішення конфліктної ситуації.

Ще одним ефективним варіантом впливу є скарга до житлового кооперативу. Зазвичай об’єднання мешканців керуються певними вимогами та правилами проживання. Тому кількість мешканців у квартирі важливий аспект. Досить часто, особливо під час здачі житла іноземним громадянам, такі умови можуть порушуватись орендодавцем. Якщо про цей факт поінформувати уповноважених представників кооперативу, то для власників можуть виникнути серйозні неприємності. Тому згадати про можливість вжити таких заходів для вирішення проблеми з усіма наслідками в розмові з орендодавцем цілком можливо.

Як убезпечити себе від втрати кауції?

Насамперед, потрібно пам’ятати про необхідність належного догляду за орендованим приміщенням, начебто це була ваша власна квартира. Однак цього не завжди достатньо. Для того щоб об’єктивно оцінити стан квартири до та після початку дії договору оренди уникнути претензій з боку власника в майбутньому варто одразу скласти протокол здачі-приймання квартири в оренду (📄 protokół zdawczo-odbiorczy).

У такому документі, який може бути додатком до umowie najmu, власник житла разом з наймачем на підставі огляду приміщення записують всі недоліки (usterki mieszkania).

Приклади дефектів квартири в акті приймання-передачі:

• стіна – раніше зроблені дірки, дефекти штукатурки, шпалери, що відшарувались;
• підлога – панелі, що здулися після затоплення, бита плитка, плями на килимі або підлоговому покритті;
• ванна кімната – бита плитка, поламана фурнітура, великі подряпини на плитці;
• кухня – пошкоджена побутова техніка, подряпини на стільниці, зламані двері, пожовклі стики.

Ще один дієвий спосіб зробити фотодокументацію майна до початку оренди. Завдяки цьому орендар має «подушку безпеки» на випадок фінансових претензій з боку орендодавця.

Оренда житла – дуже відповідальна подія у житті іноземця, який приїхав до Польщі. Крім копіткого пошуку відповідної за ціною, місцем розташування та переваг квартири, не менш істотним аспектом є правильне оформлення всіх необхідних документів, щоб збалансувати інтереси як власника житла, так і орендаря. Для цього важливо вивчити всі правила, нюанси та підводні камені, щоб уникнути непорозумінь та мінімізувати ризики та додаткові витрати за оренду житла.