Что такое чинш в Польше и что в него входит?

Многие люди в Польше не до конца понимают, что собой представляет реальная арендная ставка, какую роль в ней играет czynsz и почему найм квартиры в одном и том же доме или районе может существенно отличаться.

Так что же собой представляет чинш в Польше? Какие конкретно расходы должен будет ежемесячно покрывать наниматель? Возможно ли пересмотреть размер чинша в процессе арендных отношений? Во сколько обойдется коммуналка в РП и как можно сэкономить на платежах? Ответы на эти и ряд других актуальных вопросов мы будем искать в этой статье.

Что такое чинш в Польше?

Каждое предложение по аренде недвижимости в Польше включает в себя два вида сборов – фиксированную сумму для владельца квартиры (prowizja dla właściciela), а также арендную плату (czynsz).

Обязанность по уплате хозяину жилья чинша прописывается в тексте договора найма и является его неотъемлемым элементом. Кроме того, наниматель жилья обязан передавать собственнику средства за аренду четко в согласованный день. Если в умове найму не указана конкретная дата уплаты арендной ставки, то она перечисляется авансом: если срок найма недвижимости не превышает 30 дней – за весь срок аренды, а когда арендные отношения должны длится дольше месяца либо договор подписан на неопределенный срок, — ежемесячно (до десятого числа).

Что входит в польский чинш?

На объем расходов и сборов, которые составляют ежемесячную арендную плату, влияет ряд обстоятельств. Нередки случаи, когда найм квартиры с идентичной площадью в пределах одного и того же города может существенно отличаться из-за того, что жилье обслуживается тем или иным кооперативом либо сообществом.

Однако в целом величина арендной платы за квартиру, занимаемую владельцем, зачастую основывается на двух видах расходов: зависящих от управляющего – zarządcy (платежи за эксплуатацию имущества) и независимых от него (н-р, административные сборы за гидротехнические сооружения или системы электроснабжения). То есть, это платежи, которые позволяют обслуживать и поддерживать в надлежащем состоянии данное жилое помещение.

Сборы, не зависящие от управляющего

К группе платежей (opłaty niezależne od zarządcy) принадлежат эксплуатационные расходы, тарифы на которые устанавливают местные власти. К ним относятся:

1. Плата за воду и канализацию (opłata za wodę i kanalizację) – ставки определяет муниципалитет, поэтому в разных регионах Польши одно и то же количество использованной воды в денежном эквиваленте для пользователей будет отличаться. Регулятором цен на государственном уровне выступает Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie. Платеж за сточные воды рассчитывается по принципу: в канализацию был сброшен тот объем воды, который был использован конкретным домохозяйством (по показаниям счетчика).
2. Плата за отопление (opłata za ogrzewanie) – здесь цены варьируются в зависимости от тарифов поставщика услуг. Однако хозяин помещения не может выбрать его сам как, например, интернет и ТВ провайдера. Поставщика тепловой энергии подбирает администрация жилого дома. Затраты на централизованное отопление распределятся на 2 части: постоянные (stały koszt) и переменные (zmienny koszt). Постоянный платеж формируется на основе показателей полезной площади помещения, а переменный – целиком зависит от реального уровня расхода пользователем тепловой энергии. Стоимость теплоносителей рассчитывается на основе положений Закона об энергетике.
3. Оплата за электроэнергию (opłata za energię elektryczną) – подразумевает покрытие расходов за электроэнергию, используемую для освещения мест общего пользования, например, лестничных клеток, подземных паркингов, холлов или подвала. Способ расчета при этом выбирает само жилищное сообщество, но в большинстве случаев всю сумму платежа делят между собственниками исходя из площади каждой квартиры. Вместе с тем электроэнергию, которую жильцы используют для личных нужд, каждый оплачивает согласно объемам потребления конкретного домохозяйства.
4. Плата за вывоз мусора (opłata za wywóz śmierci) – является обязательной суммой, которая включена в чинш. Управляющий подписывает договор с компанией по вывозу мусора и на его основе рассчитывается сумма для каждого домохозяйства. Максимальные ставки тарифа на эту услугу устанавливаются гминой.
5. Налог на имущество (podatek od nieruchomości) – устанавливается и взимается муниципалитетом. Ставка платежа ограничивается максимальными показателями индекса цен, которые каждый год утверждаются на основании специального документа — komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Такой podatek od nieruchomości подлежит оплате 4 раза в год либо вносится одноразово, если общая сумма не превышает либо равна 100 злотым. Все ключевые аспекты оплаты этого налога регулируются нормами Закона о местных налогах и сборах.

Сборы, зависящие от управляющего

Opłaty zależne od zarządcy предусматривают плату жителями на содержание здания (ремонт коммуникаций), заработную плату работников (правление жилищного сообщества, персонал, который обеспечивает охрану, уборку и т.д.), страхование имущества, юридические услуги, а также проведение реконструкции, благоустройства и устранение дефектов.

Отдельно стоит упомянуть также об арендной плате жилищному сообществу – czynsz dla wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Этот платеж предназначен для обслуживания и поддержания в надлежащем состоянии общего пространства жилого дома: лестничных клеток, лифта, коридоров совместного пользования, а также несущих стен здания, фасадов, перекрытий и крыши. Иногда в этот перечень входят еще подвалы, но только тогда, когда эти помещения не пребывают в частной собственности жильцов.

Размер платы за содержание мест общего пользования регламентируется Законом о праве собственности на помещения (статья 3 и 12). Тариф рассчитывается через соотношение общего метража квартиры по отношению к площади всех помещений в данном здании или на территории кооператива.

Иногда в эту часть арендной платы включается и фонд реновации (fundusz remontowy).

Он состоит из средств, которые аккумулируют жилищные кооперативы либо общины для ремонта мест совместного пользования, находящихся в их собственности. Для создания этого fundusza объединения составляют так называемый хозяйственный план и включают в него список всех неотложных капитальных и текущих ремонтных работ. Стоит отметить, что фонд реновации не является обязательным для всех и регулируется польским законодательством.

Деньги из такого фонда могут покрывать расходы на:

• ремонт крыши, дымохода или каких-либо его частей;
• окрашивание лестничных пролетов;
• тепловую модернизацию здания;
• сушку фундамента (в случае затопления);
• замену электропроводки, газовых коммуникаций, канализации и ряд других восстановительных работ, которые касаются обслуживания мест общего пользования жильцов.

Стоит сказать, что приведенные нами выше перечни оплат не окончательные. Например, в некоторых кооперативах в арендную плату включена плата за культурно-социальную деятельность кооператива, что, на первый взгляд, может показаться удивительным и вызвать некоторое недоумение. Однако, если, например, в объединении часто организуются собрания, на территории кооператива есть специальный клуб для жильцов или детей, то приходится с этим считаться.

Достаточно часто у людей возникает заблуждение, что недвижимость в новострое всегда обходится намного дороже квартир на вторичном рынке. Действительно, сумма чинша в новостройках и старом жилом фонде в Польше может заметно отличаться. Как правило, жильцы новых квартир платят за квадратный метр на 4-5 злотых меньше, чем обитатели более старых домов. Причина этого проста: новостройки более энергоэффективны, ведь на их отопление используется меньше энергоресурсов, теплопотери в таких домах меньше, от чего сумма платежей существенно снижается. Но нужно учитывать то, что в новом доме для арендатора могут быть доступны дополнительные опции: тренажерный зал, камеры видеонаблюдения, охрана, бассейн и т.д. Соответственно при наличии таких удобств за аренду нужно будет платить больше.

Так или иначе, окончательная сумма арендной платы оговаривается владельцем и арендатором в индивидуальном порядке, а также зависит от особенностей деятельности кооператива. Решающую роль в ценообразовании на рынке аренды недвижимости играют место расположения (престижность района), площадь мешкания, состояние и уровень технического оснащения жилья, наличие парковочного места, а также вид из окна. Ведь в сущности именно от этих показателей зависит комфортность проживания, за которую в принципе и платит арендатор.

Стоимость коммунальных услуг в 2023 году

В последнее время в РП, как и в ряде других стран, наблюдаются тенденции к росту стоимости коммунальных услуг.

Суммы платежей за «коммуналку» (media) в Польше зависят от ряда условий: начиная от формы собственности на жилье (частная или коммунальная), местности, в которой находится недвижимость, до величины тарифов конкретного жилищного кооператива или сообщества.

Поэтому единые показатели для пользователей в РП привести мы не сможем, однако попробуем приблизительно сориентировать наших читателей по поводу стоимости коммуналки.

В целом средние тарифы в РП выглядят следующим образом:

• Водоснабжение и водоотведение – 8-11 злотых за 1 м³.
• Электроэнергия – 0,93-1,03 злотых за 1 кВт. В Польше действуют 2 тарифных плана: базовый и льготный (с 23:00 до 7:00 и с 14:00 до 16:00).  Стоимость последнего составляет 0,27 зл/кВт.
• Газоснабжение – стоимость варьируется в разных городах Польши, средний показатель за 2022 год составил 1,5-1,6 злотых за 1 кубометр (в 2023 г. цены на природный газ для населения «заморожены» на уровне 2022-го, но цены в платежках все равно вырастут на 23% в связи с возвратом НДС).
• Сбор и вывоз мусора – приблизительно 28-32 злотых на человека, если отходы сортируются, а если нет – тариф составляет в среднем 78-108 злотых.
• Отопление – оплачивается в течение отопительного сезона в Польше (с октября по апрель), составляет 2-3 злотых за 1м²;
• Интернету и услуги кабельного ТВ – ориентировочно 50-60 злотых в месяц за пользование безлимитным комплексным пакетом.

Кроме стоимости фактически использованного жильцами объема услуг нужно будет дополнительно оплатить 13-14 злотых абонплаты за двухзонный счетчик электроэнергии, а также около 9 злотых в месяц за доставку газа.

Величина налога на недвижимость в жилом доме в 2023 году не может превышать 1 злотый за квадратный метр полезной площади (в 2022 г. — 0,89 злотых). Чаще всего по договоренности этот тариф оплачивает арендодатель.

В целом на коммуналку семья в составе трех людей, которая проживает в мешкание площадью до 40 м², потратит около 500-600 злотых.

Субсидия на оплату коммуналки

С декабря 2021 года те семьи в Польше, чей средний доход нетто за месяц не превышает сумму в 2100 злотых (в случае домохозяйства из одного человека – gospodarstwo jednoosobowe) или 1500 злотых на одного человека (если семья состоит из нескольких членов – gospodarstwo wieloosobowe), имеют право оформить dodatek osłonowy (субсидию).

Эта программа материальной помощи от государства на оплату жилищных расходов призвана поддержать людей во время инфляции и компенсировать рост цен на энергоносители.

Особенностью дотации является то, что воспользоваться ей могут как лица с польским гражданством, так и иностранцы. Однако важным условием предоставления субсидии является то, что лица, претендующие на помощь, а также члены их семьи должны законно пребывать в Польше, то есть иметь карту сталего или часовего побыту, долгосрочного резидента ЕС или обладать гражданством стран-членов ЕС либо быть резидентами Норвегии, Швейцарии, Исландии, Лихтенштейна.

Благодаря участию в государственной программе помощи семья может рассчитывать на следующие денежные выплаты:

• 400/500 злотых для домохозяйства из одного человека;
• 600/750 злотых для семьи из 2-3 человек;
• 850/1062,50 злотых для домохозяйств из 4-5 членов семьи;
• 1150/1437,50 злотых для семьи из 6 и более людей.

По данным Министерства климата и окружающей среды Польши, заявление для оформления дотации (wniosek o dodatek osłonowy) за 2022-й необходимо было подать в период до 31 января или до 31 октября прошлого года. Соответственно выплаты органами местного самоуправления (гминами) должны были производиться двумя равными частями – до 31 марта и 2 декабря. Но заявлений на компенсацию было подано так много, что чиновники не проверили все документы и до конца декабря 2022 года. Поэтому соответствующим актом правительство продлило сроки выплат до 31 декабря 2023 года.

Изменение размера чинша за мешкание

Пересмотр суммы чинша возможен по согласованию сторон, в результате повышения платы (wypowiedzenia) по инициативе одной из сторон (чаще всего арендодателя) либо автоматически согласно положениям договора найма. В последнем случае речь идет об индексации арендной платы в зависимости, например, от подъема цен на потребительские товары, услуги или роста инфляции.

Wypowiedzenie необходимо обязательно подготовить в письменной форме иначе оно будет недействительно. Срок уведомления о поднятии размера арендной платы или иных платежей за аренду жилых помещений составляет 3 месяца по истечении календарного месяца (меньше этого срока не может быть). Однако при подготовке договора стороны могут договориться и о более длительном сроке уведомления.

Вышеизложенные требования вытекают из Закона о защите прав нанимателей, который применяется в отношении помещений, арендованных для жилищных целей.

Стоит отметить, что в этом отношении нормы упомянутого законодательного акта более благоприятны для нанимателей, чем принципы Гражданского кодекса. Ведь согласно положениям последнего арендодатель может увеличить арендную плату, уведомив о текущем размере арендной платы не позднее, чем за месяц, в конце календарного месяца (статья 6851). Такой короткий период для вступления в силу повышения арендной платы применяется к аренде коммерческих помещений.

Любое увеличение арендной платы, за исключением платежей, не зависящих от собственника, может быть произведено не менее чем через 6 месяцев с даты, когда вступило в силу предыдущее повышение.

Как оплачивать коммунальные услуги в Польше?

В Польше, как и в ряде других стран, заплатить за media можно несколькими способами:

• перечислить средства с банковской карты;
• расплатиться наличными в отделении любого банка;
• оформить платежи в ближайшем отделении Poczta Polska.

Среди поляков наиболее популярным вариантом является денежный перевод с карты, который экономит время и деньги. А вот при оплате наличными в банковском отделении за услуги нужно будет дополнительно оплатить 5 злотых + процент от всей суммы платежа. На почте такая опция обойдется в 3 злотых, если размер платежа до 600 злотых, либо 0,5% от перечисляемой суммы, когда оплата превышает указанный лимит.

Также важно помнить о том, что расчет за коммуналку в Польше происходит авансом, а не по факту использования услуг. Поэтому по завершению расчетного периода владелец снимает показания счетчика и осуществляет перерасчет. За счет такой системы в Польше нет пени и штрафов за неуплату коммунальных платежей.

Величина арендной платы и коммунальных услуг играют в процессе выбора жилья далеко не последнюю роль. Поэтому стоит заранее уяснить для себя все составляющие чинша и тарифы за использование всех благ цивилизации, а также четко определить с владельцем мешкания перечень всех платежей и согласовать алгоритм их оплаты. Ведь это позволит избежать неприятных сюрпризов и дополнительных расходов в будущем.